Pousada no Propriedade Costeira - Propriedade Costeira - #133

• Resumo Executivo Técnico 
• Propriedade Costeira
• Valor R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais)
• Localização: Governador Celso Ramos / SC
• 1. Identificação do Imóvel
• Município: Governador Celso Ramos - SC
• Bairro: Costeira da Armação
• Acesso: Direto pela Estrada Brigadeiro Silva Paes, com proximidade imediata à orla.
• Uso Atual: Locação via plataforma Airbnb.
• Destaque: A casa principal foi eleita em 2019 como a "casa mais desejada do mundo" pela plataforma.
• Redes Sociais: Instagram com 25,4 mil seguidores orgânicos.
• 2. Áreas e Metragens

Conforme levantamento topográfico de 2022:

• Área Total do Conjunto: 15.873,35 m² (soma de áreas privadas, de marinha e acrescidas).

Composição Geográfica:

• Área de marinha: 9.098,35 m².
• Área acrescida de marinha: 1.673,50 m².
• Área adicional não marinha: 1.041,50 m².
• Fins Urbanísticos: 10.958,76 m² (conforme Consulta Prévia de Viabilidade)
• 3. Situação Registral e Dominial
• Matrícula atualizada e individualizada em nome de pessoa jurídica.
• Ausência de ônus reais (hipoteca, penhora ou usufruto).
• Documentação apta para análise jurídica e operações de compra e venda.
• 4. Zoneamento e Parâmetros Urbanísticos (2023)

Zoneamento Predominante:

• AMC-APA (Área Mista Central em APA): ~85,58%.
• AMC (Área Mista Central): ~13,23%.

Parâmetros de Construção:

• Pavimentos: 2 a 3.
• Altura Máxima: Até 20,00 m.
• Taxa de Ocupação: 50%.
• Aproveitamento: Residencial (1,5) e Comercial/Serviços (2,1).
• Recuos: Frontal (4,00 m); Laterais e fundos (1,50 m).
• 5. Usos Permitidos
• Admitidos: Residências unifamiliares, condomínios (uni/multifamiliares), hotéis, hotéis de lazer e hotéis-residência.
• Toleráveis: Albergues, colônias de férias e campings.
• 6. Edificações Existentes

A propriedade possui 766,14 m² de área construída, dividida em 7 estruturas principais:

• Casa dos Caseiros: 2 quartos, lavanderia e cozinha integrada.
• Casa Frente Mar (Principal): 1 suíte + 3 quartos, 3 decks, churrasqueira, climatizada e cozinha completa.
• Casa Frente Mar (Secundária): 1 suíte + 3 quartos, 2 decks (um sobre as pedras), climatizada e cozinha completa.
• Chalé: 1 suíte + 1 quarto no sótão, climatizado.
• Quartos Depósito: Estrutura para segundo andar ou deck para o chalé.
• Churrasqueira Comum: Modernizada, com deck e 4 banheiros, frente ao mar.
• Casa de Apoio: 2 quartos (necessita reforma/modernização).
• Infraestrutura Hídrica: Plataforma com caixa d'água de 40 mil litros.
• 7. Infraestrutura e Contexto Ambiental
• Acesso pavimentado, energia trifásica e abastecimento de água local.
• Praias: Utilização semi-privada (caracterizadas como "costões"), sem obrigatoriedade de acesso público demarcado.
• Ambiental: Inserida na APA do Anhatomirim; ocupação consolidada respeitando parâmetros ambientais.
• 8. Edificações Existentes

O imóvel possui estruturas consolidadas com área construída total de 766,14 m² , atualmente com uso residencial e turístico. No total, são 7 construções de médio porte, detalhadas abaixo:

• 1. Casa dos Caseiros: Possui 2 quartos, lavanderia, cozinha integrada à sala e 1 banheiro.
• 2. Casa Frente Mar A: Contempla 3 decks e churrasqueira anexa. Possui 1 suíte, 3 quartos, banheiro completo, lavabo, salas de estar e jantar, cozinha e lavanderia. É equipada com chuveiros a gás, ar-condicionado em todos os ambientes e eletrodomésticos completos.
• 3. Casa Frente Mar B: Possui 2 decks (um sobre as pedras), cozinha completa, lavanderia, lavabo, 1 suíte e 3 quartos servidos por um banheiro. Conta com chuveiros a gás e ar-condicionado em todos os cômodos.
• 4. Chalé: Composto por 2 quartos (sendo uma suíte completa) e um banheiro no térreo para atender o quarto localizado no sótão. Possui ar-condicionado e cortinas blackout.
• 5. Quartos Depósito: Estrutura que permite a construção de mais um andar ou a criação de um grande deck para o chalé.
• 6. Área de Lazer: Churrasqueira completa e modernizada com deck frente ao mar e 4 banheiros de uso comum.
• 7. Casa de Apoio: Unidade com 2 quartos, pronta para ser reformada e modernizada.
• Sistema Hídrico: Plataforma com caixa d'água de 40 mil litros, dimensionada para atender picos de demanda na alta temporada.
• 9. Infraestrutura
• Acesso e Energia: Acesso viário pavimentado e disponibilidade de energia elétrica em sistema trifásico.
• Serviços: Iluminação pública e abastecimento de água seguindo o padrão local.
• Privacidade das Praias: As praias da propriedade são consideradas "costões". Embora o acesso às praias seja público por lei, por serem costões, não possuem obrigatoriedade de acesso demarcado ou estacionamento público externo, conferindo uma utilização semi-privada.
• 10. Considerações Finais
• Potencial: Trata-se de uma propriedade singular com viabilidade para projetos residenciais e turísticos de médio e alto padrão.
• Documentação: A situação dominial está consolidada e apta para análise jurídica.
• Visitação: O imóvel está disponível para visitas mediante agendamento, respeitando a presença de hóspedes em períodos de férias